Вырубать «морозовский лес» и строить здесь МКД – это самоубийство

   Компания «Профи-Инвест» дала официальный комментарий по поводу планируемого строительства двух башен, этажностью 18 и 28 этажей, на территории, часть которой в простонародье называют «морозовским лесом».

История вопроса.

Морозовский лес предлагают застроить?

   Статья депутата городского Совета Андрея Шальнева под таким заголовком была опубликована еще … в октябре 2019 года. В ней он рассказал, какие изменения произошли в ПЗЗ (правилах застройки и землепользования). Через полгода после создания городского округа Пушкинский (для тех, кто не следит за реформами местного самоуправления, напомним, что тогда были упразднены администрации и местные Советы депутатов всех 10 поселений, входящих в Пушкинский район. А еще через некоторое время та же участь постигла и администрации с Советами самого Пушкинского округа вместе с Ивантеевкой и Красноармейском). Приведем наиболее важную часть из этой статьи (подробнее с ней можно ознакомиться по ссылке - https://pushkino.tv/news/politika-vlast-gosudarstvo/164031/ )

   Курт-22, по которому было несколько сотен обращений и подписей жителей всего города Пушкино, вернулся! Теперь он носит название КРТ-15 и сильно урезан, захватывая лишь территорию Морозовского леса, спортивной базы и снесённых бараков на Оранжерейной. КРТ-15 не накрывает больше частный сектор на 50 лет Комсомола и не доходит до Учинской улицы, территорию полиции, суда, ОВИРа, ГИБДД, скорой помощи также не трогает. Так же, как и Сквер на Писаревской около дома 13. 

     Однако, зеленый уголок Морозовского леса и бывшая база Спартака там есть. Площадь жилых помещений, заявленная в КУРТе (впоследствии может быть увеличена при составлении конкретного проекта планировки) пока чуть более 7000 кв.м. предполагает постройку дома похожего на тот, что построен по адресу 50 лет Комсомола, 28 порядка трёх лет назад.   Главное, что жители категорически против вырубки Морозовского леса, бывшей части парка ВНИИИЛМ, который в первой половине прошлого века располагался в здании сгоревшего музыкального училища имени Прокофьева. Также граждане выступают против любой застройки в данном месте, так как видят угрозу дальнейшего разрастания стройки и на их земли.

   Прошло 3,5 года, проект строительства МКД в прямоугольнике между Писаревской, Оранжерейной и ул. 50 лет ВЛКСМ обрел реальные очертания. Информация о строительстве двух высоток на территории Морозовского леса попала в интернет и вызвала многочисленные протесты жителей. Люди совершенно справедливо вспомнили, что когда-то здесь был расположен ВНИИЛМ, многие деревья появились именно тогда. А еще из-за недостатка официальной информации рождаются слухи, что это только начало и в последующем «алчные застройщики» захватят весь Морозовский лес.

   Понимаю их волнения и возмущения. За последние годы Пушкино лишилось многих деревьев и зеленых насаждений – где-то под видом удаления больных и опасных деревьев, где-то из соображений эстетичности, где-то в связи со строительством новых объектов, к примеру, набережной реки Серебрянка. Из последнего, на что обратили внимание жители. – удаление деревьев непосредственно перед зданием администрации округа на Московском проспекте 12/2. А впереди нас ждет комплексное благоустройство центра Пушкино вместе с Советской площадью и Парком молодоженов на ул.Крылова. Надеюсь, при этом под вырубку не попадут те немногие оставшиеся здесь деревья.

   Вернемся к Морозовскому лесу. На прошлой неделе в паблике портала в ВК предложили опубликовать призыв подписать петицию против вырубки Морозовского леса на иностранном ресурсе чендж.орг. Мы его опубликовали и высказали свое отношение к петиции, процитирую:

   «Портал «Пушкино сегодня» имеет собственную позицию по этому вопросу.
Во-первых, Chenge.org - это иностранный ресурс и его эффективность, и ранее вызывавшая вопросы, сейчас, как вы понимаете, равна нулю. Гораздо эффективнее опросы и голосования в том же ВК, на которые власти обязаны реагировать и реагируют.
Во-вторых, результаты опроса не окажут никакого влияния на происходящее в районе Морозовского леса, который нам так же дорог, как и всем пушкинцам.
А в-третьих, и это самое главное, жителям крайне не хватает полной, подробной, официальной информации о планируемом строительстве. Может тогда вопросов и протестов будет меньше?».

   Наше мнение услышала компания-застройщик «Профи-Инвест». Заместитель генерального директора компании Олег Георгиевич Чапурин предоставил подробную информацию о планируемом строительстве.

Заместитель генерального директора компании «Профи-Инвест» Олег Георгиевич Чапурин

       В территорию, о которой идет речь, согласно Публичной кадастровой карты, входит 6 участков:1503, 1501, 1502, 1171, находящихся в частной собственности, и 1173, 1174, принадлежащих муниципалитету. Сейчас здесь расположены два двухэтажных дома, признанных в 2022 году аварийными и подлежащими расселению. Официально «морозовский лес» не существует. На кадастровом учете Лесфонда он не значится. Название территории закрепилось в простонародье в отношении части территории от ул. 50 лет Комсомола до базы «Спартак». Ранее, до внесения изменений в генеральный план г.о Пушкинский, территория земельного участка 1503 (на котором располагается так называемый «морозовский лес»), которая находится в частной собственности, относилась к зонам Р-4 (зона объектов физической культуры и массового спорта) и О-2 (зона специализированной общественной застройки). В рамках внесения изменений в генеральный план, утвержденных решением Ссовета депутатов от 20.01.2023г. №344/24-НПА, данная территория стала зоной Р-1 (зона озелененных территорий), на которой разрешается размещение лесопарков, парков, садов, скверов, бульваров, городских лесов и т.д. Ввиду вышеописанного, данный участок будет передан в собственность муниципального образования.

    С 2015 года на этой территории планировались разные концепции застройки. С учетом изменений в законодательной и градостроительной базе, общественного мнения, и застройщик, и администрация, и министерство жилищной политики, и Главархитектура МО понимали, что высокая плотность застройки, которая была возможна здесь ранее, теперь недопустима. Поэтому вместо планов возвести на этом участке новый микрорайон в пределах 80 000 кв.м., после проведения множества различных проработок, с учетом жестких ограничений, действующих сейчас в Московской области, было принято решение построить два МКД с площадью жилых помещений не более 23062 кв.м. с подземно- надземным паркингом на двух участках 1171 и 1501, расположенных в зоне Ж-1 (зона многоквартирной жилой застройки), находящихся в частной собственности. Т.е. планы застройки были сокращены в 4 раза.

   Особенности участка изначально при формировании этого проекта определяли требования Главного управления архитектуры МО, министерства жилищной политики Московской области и Администрации г.о. Пушкинский. Все понимали, что размещение МКД возможно только в зоне Ж-1 (многоэтажная жилая застройка), как она была исторически сформирована. Объекты капитального строительства представлены на проекте двумя башнями, с подземным паркингом. На этой территории на участке с кадастровым номером 1171 ранее находился жилой двухэтажный восьми квартирный дом, общей полезной площадью 456 кв.м. ГК «Профи-Инвест» выкупила эти 8 квартир.

 

 Участок под этим домом изначально в градостроительной документации был определен, как зона многоквартирной жилой застройки.

   На втором участке, попадающем в пятно застройки, с кадастровым номером 1501, расположена так называемая база «Спартак» с несколькими строениями и площадками для занятий автошколы. Здесь будут расположены заезд на территорию ЖК, плоскостные парковки, элементы благоустройства.

   Благоустройство «морозовского леса» - это часть социального обременения застройщика. В рамках Договора на комплексное развитие территории, который заключен между Застройщиком, администрацией городского округа Пушкинский и Министерством жилищной политики Московской области, при реализации данного проекта предусмотрена безвозмездная передача «морозовского леса» с элементами благоустройства – пешеходной зоной протяженностью около 500 м, велодорожками протяженностью около 300 м, зонами отдыха, которые будут расположены в местах, свободных от деревьев, чтобы максимально сохранить их и в последующем передать в муниципальную собственность. К сожалению, сейчас там имеются поваленные деревья, сухостой, кустарники, их, конечно, необходимо удалить (решение будет принимать специальная комиссия) и провести компенсационные высадки деревьев. Застройщик планирует провести их в границах развиваемой территории, в том числе на территории «морозовского леса», где сейчас образовались прогалины. Объекты капитального строительства там размещаться не будут.

   Что касается участков 1173 и 1174, находящихся в муниципальной собственности, то в рамках договора на комплексное развитие территории при вводе в эксплуатацию основной застройки, ГК «Профи-Инвест» должна расселить два аварийных дома по ул. Оранжерейная д.11 и д.13, демонтировать их, снять с кадастрового учета и выполнить благоустройство территории. На их месте предусматриваются теннисный корт, универсальная игровая площадка с бетонным основанием и прорезиненным покрытием, где можно будет играть в мини-футбол и баскетбол. На примыкании к жилой застройке, с учетом того, что здесь будет обвалованный участок паркинга, в последующем будет организована площадка для скалодрома и скейтпарка.

   Улицы Писаревская, 50 лет Комсомола и Оранжерейная являются дорогами местного значения. ГК «Профи-Инвест» разработала СТО (схему транспортного обслуживания и моделирования транспортных потоков территории), которая согласована с МТДИ. Проведенные расчеты показали, что увеличение числа автомобилей, в связи с вводом в строй ЖК «7 небо», не требует расширения проезжей части. В рамках организации дорожного движения и выполнения требований министерства транспорта и дорожной инфраструктуры МО будет реконструировано имеющееся примыкание к ул. Писаревской в районе базы «Спартак» (здесь будет основной въезд в подземный паркинг) и перенесена остановка общественного транспорта, попадающая в зону между музыкальным колледжем и «морозовским лесом». Также, вновь прибывающее население жилой застройки не повлечет за собой ухудшения трафика по ул. Учинская ввиду того, что Постановлением Правительства Московской области от 11.07.2007 № 517/23 «Об утверждении Схемы территориального планирования Московской области – основных положений градостроительного развития» и постановлением Правительства Московской области от 07.07.2022 № 722/23 «О внесении изменений в Схему территориального планирования транспортного обслуживания Московской области» определены мероприятия по развитию транспортной инфраструктуры, а именно реконструкция автомобильной дороги г. Пушкино, ул. Учинская до параметров магистральной улицы с 4 полосами движения.

   Застройщик планирует проложить между ЖК и музыкальным колледжем пешеходную аллею 5-ти метровой ширины, с устройством элементов освещения и скамеек. Она будет из брусчатки (любят у нас в городе этот материал. Надеемся, качество работ застройщика будет отличаться от того, что мы видим сейчас после зимы в центральном городском парке, а также на относительно новой набережной на Серебрянке – Ред.).

Существующее положение остановки общественного транспорта по ул. Писаревская

 

 Планируемое размещение остановки общественного транспорта по ул. Писаревская:

  Что касается социального обременения Застройщика. В соответствии с Договором на комплексное развитие территории будет расселено 913 кв.м. жилья. Переселятся жильцы домов 11, 13 на ул. Оранжерейная, и дома 18 на ул. Грибоедова. С учетом повышающего коэффициента 1,3 им будет предоставлено 1186 кв.м. жилья.

   Кстати, несколько лет назад поменялись стандарты качества предоставления жилья при расселении. Теперь минимальная площадь жилья составляет: студия - 28 кв.м., 1-комнатная квартира - 36 кв.м, 2-комнатная квартира - 49 кв.м., 3-комнатная квартира - 66 кв.м.

   В рамках реализации жилой застройки будет создано 146 рабочих мест в городском округе Пушкинский Московской области. Также, в рамках письма Министерства социального развития Московской области имеется информация на конец 2022 года о наличии 1536 вакансий на предприятиях и в организациях г.о. Пушкинский.

   В качестве социального обременения Застройщик также обязан провести софинансирование строительства новой школы, которая будет построена на ул.Озерная. Администрация в рамках договора на комплексное развитие территории должна выполнить там формирование земельных участков, а ГК «Профи-Инвест» пропорционально вводимым площадям - провести софинансирование 112 мест в школе (такова расчетная численность детей в ЖК «7 небо», согласно РНГП (региональные нормы градостроительного проектирования Московской области).

   (После появления вопросов в комментариях к анонсу статьи в паблике портала в ВК Застройщик дал более развернутую информацию по этому вопросу:

   Согласно требований РНГП МО п. 5.18 "Минимальная обеспеченность жителей местами в муниципальных дошкольных образовательных организациях принимается из расчета 65 мест на 1 тыс. человек". Соответственно, для прибывающего количества человек 824 с округлением в большую сторону будет 54 места. Также согласно этого же пункта "минимальная обеспеченность жителей местами в муниципальных общеобразовательных организациях принимается из расчета 135 мест на 1 тыс. человек". Соответственно, для прибывающего количества человек 824 с округлением в большую сторону будет 112 мест)

   Помимо школы будет проведено строительство пристройки к детскому саду №8 «Звездочка». Здесь софинасирование предусмотрено в размере стоимости строительства пристройки на 60 мест (потребность по расчетам, согласно региональным нормам градостроительного проектирования Московской области – 54 места).

   И школа, и детский сад будут введены к моменту ввода в эксплуатацию нового ЖК «7 небо». Сроки всех этапов жестко прописаны в Договоре на комплексное развитие территории.

   Жители помнят об обязательствах ГК «Профи-Инвест», в рамках реализации проекта ЖК «31 квартал», провести софинансирование строительства пристройки к школе №2, софинансирование которой также возложено и на Застройщика ЖК «Серебро». Прошло уже несколько лет, но изменений по 2-й школе не произошло. Вот как прокомментировал эту ситуацию Олег Чапурин:

   В рамках инвестиционного договора «31 квартала» ГК «Профи-Инвест» свои обязательства в части перечисления денежных средств по 1-й и 2-й очереди выполнила. Администрация, насколько нам известно, со своей стороны уже готовит проектную документацию. Есть определенные договоренности администрации и с Застройщиком ЖК «Серебро», который также выделяет денежные средства пропорционально вводимым площадям.

   Требования по реализации социальных объектов, детсадов и школ, а также предоставления площадей в нежилых помещениях на первых этажах под МФЦ, физкультурно-оздоровительные объекты и к администрации, и к Застройщику сейчас сильно ужесточились. Микрорайон, район, группа домов должна быть самодостаточными для своих потребностей. А детские сады и школы должны находиться в шаговой доступности.

Инженерные коммуникации, коммунальные объекты.

   В новом комплексе будет собственная пристроенная газовая котельная. Лимиты на газ были получены, договор на подключение (технологическое присоединение) с «Мособлгаз – Север» заключен, согласно его ресурсники, подводят газопровод к границе земельного участка. Обеспечивать теплом и горячей водой ЖК «7 небо» будет пристроенная котельная, вписанная в общий стилобат первого этажа корпуса №1. Дымовые трубы будут архитектурно задекорированы по аналогии со 2-ой очередью 31 квартала.

   Получены технические условия на присоединение к городским сетям водоснабжения и канализования от Филиала МУП "Межрайонный Щелковский Водоканал" - "Водоканал городского округа Пушкино". Договор на подключение (технологическое присоединение) будет заключен в течение 3-х месяцев после получения разрешения на строительство. (Здесь у редакции портала, как и большинства жителей, возникает очень много вопросов к Водоканалу в свете захлестнувших город многочисленных прорывов канализации – планируются ли какие-то работы, в том числе за счет Застройщика, чтобы присоединение еще двух высоток и так не справляющимся сетям не привело к очередной катастрофе). В рамках будущего договора на подключение (технологическое присоединение) Застройщик обязан выполнить финансирования работ по подключению, модернизации и реконструкции уличных сетей водоснабжения и канализации согласно запрашиваемым объемам водопотребления и водоотведения по тарифной сетке разработанной и согласованной Комитет по ценам и тарифам Московской области на 2023 год.

Теплоснабжение будет осуществляться за счет собственной котельной, дополнительной нагрузки на городские котельные не будет.

   По электроэнергии: еще при проработке проекта ЖК «31 квартал» были получены технические условия по договору на подключение (технологическое присоединение) к электрическим сетям. На застройку ЖК «7 небо» необходим 1 мегаватт мощности. ГК «Профи-Инвест» построит трансформаторную подстанцию, которую затем передадут ресурсоснабжающей организации. Это требование администрации и министерства жилищной политики Московской области – все создаваемые инженерные сети и сооружения должны передаваться в муниципалитет, если эти ограничения не прописаны от ресурсоснабжающих организаций в договоре на подключение (технологическое присоединение). Это позволит снять нагрузку по коммунальным счетам, которые недобросовестные управляющие компании выставляют собственникам жилья.

   Что касается качества холодной воды в Пушкино. ГК «Профи-Инвест» выиграла аукцион на комплексное развитие территории двух несмежных земельных участков, ул. Фабричная и Московский пр-т. - ГК “ПРОФИ-ИНВЕСТ” будет заниматься реновацией в Пушкино, в рамках застройки совместно с Филиалом МУП "Межрайонный Щелковский Водоканал" - "Водоканал городского округа Пушкино"" прорабатываются мероприятия по реконструкции существующих ВЗУ и питающих уличных сетей водоснабжения. В частности, для улучшения качества воды в городских сетях, предполагается финансирование Застройщиком строительства общей станции обезжелезивания на ВЗУ№2, увеличения производительности на ВЗУ№1. Финансирования реконструкции действующей КНС№3, а также софинансировании реконструкции межрайоных Щелковских очистных сооружений, в которые направляются все стоки с г.Пушкино. Все мероприятия софинансируется Застройщиком пропорционально вводимому жилью.

   В рамках государственной программы заложена крупнейшая реконструкция Щелковских очистных сооружений, данная реконструкция подразумевает финансирование в рамках государственных программ, а также софинансирование данной реконструкции Застройщиками сбрасывающими канализационные стоки в направлении данных очистных. Порядок софинансирования определен Постановлениями Комитета Тарифов и цен. В рамках реализации каждого объекта при заключения договора на  (технологическое присоединение) РСО оценивает запрашиваемый объем водоснабжения и водоотведения по каждой застройке и отражает стоимость каждого подключения в договоре  технологического присоединения согласно  утвержденным тарифам с предварительной оценкой Агентства Развития Коммунальной Инфраструктуры, а также дальнейшем согласованием Комитата тарифов и цен. Фактический перевод денежных средств осуществляется в процентном соотношении 35% в течении 15 дней с момента подписания договора, 50% в течении 90 дней с момента подписания догвора и 15% по факту выполнения подключения объекта. Что наглядно показывает направления денежных средств в первую очередь на подготовительные работы по модернизации существующих инженерных сетей и лишь в самом конце фактического подключения, что зачастую составляет 18 месяцев с момента фактического заключения договора.

   Важный момент. Для обеспечения выполнения очень жестких требований по ливневой канализации (которой, к сожалению, нет в Пушкино), сбора стоков и очистки поверхностных ливневых вод на участке 1502 (вид разрешенного использования позволяет размещать здесь объекты коммунального хозяйства) будет создан искусственный пруд-накопитель с расположенными рядом очистными сооружениями. Вода после дождей, таяния снега на территории КРТ-15 будет поступать на очистные сооружения дождевой канализации заглубленного типа и после очистки до норм рыбохозяйственных характеристик попадать в пруд-накопитель, который будет выполнен в виде объекта благоустройства, выгороженного садовым забором высотой до 1,2м. с пешеходными дорожками, скамейками, зонами отдыха, вписанными в общую схему благоустройства территории общего пользования. Место расположения и неправильная форма пруда выбраны исходя из существующей на данном участке прогалины и необходимости в максимальном сохранении существующих деревьев.

Почему именно такая этажность возводимых МКД – 18 и 28 этажей?

   Рекомендуемая максимальная этажность в 17 этажей в Подмосковье определена Постановлением Правительства МО от 17 августа 2015 года №713/30 «об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области». Там же указано, что с учетом экономики того или иного объекта принятие решения об этажности, плотности может принять Градостроительный совет Московской области. Это позволяют и нормы РНГП МО (Региональные нормативы градостроительного проектирования Московской области), согласно которым не применяется регулирование предельной этажности многоквартирной жилой застройки при комплексном развитии территории и обеспечения переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. При рассмотрении концепции строительства ЖК «7 небо» на Градостроительном совете МО, Застройщику, исходя из понимания экономики проекта с учетом социальных обременений в части переселения, ресурсоснабжения, софинансирования социальных объектов, министерством жилищной политики МО было предложено увеличить этажность, чтобы не увеличивать площадь застройки и не вырубать деревья. Это зафиксировано в протоколе заседания Градсовета – определить этажность 20-30 этажей. Там же были определены параметры жилой застройки и обременения, которые Застройщик должен выполнить. Хотя для Застройщика возводить здания такой этажности сложнее – после выхода по высоте за 75 метров, здание в 28 этажей стало высотным. Застройщик теперь должен обеспечить верхние 4 этажа «окнами безопасности» (они должны быть закрыты на 1,2 м, открываться должна только фрамуга на проветривание). Также необходимо выполнить дополнительно деление на пожарные отсеки. Так что говорить, что Застройщик выиграл от увеличения этажности, неправильно. Но благодаря такой высотности МКД удалось уменьшить площадь застройки и сохранить рентабельность проекта.

   В этом решении есть и эстетическая составляющая – министерство жилищной политики и Главархитектура МО считают необходимым создавать некие доминанты, значимые объекты в городах Подмосковья. Пушкино – не единственный город Московской области, где вскоре появятся здания такой высотности.

   У ГК «Профи-Инвест» есть опыт возведения высотных МКД – ЖК «Премиум» на 1-м Некрасовском проезде, ЖК «31 квартал». Там высотность составляет до 75 метров (24 этажа). А если брать по высотным отметкам, с учетом требований, что высота первых этажей должна быть не менее 4,2 метра, мы к этим высотным отметкам в зависимости от рельефа и подходим. В ЖК «7 небо» будут установлены более скоростные лифты – не 1,6 м/с, а 2 м/с. В высотном корпусе будет 4 лифта для обеспечения необходимой проходимости, в т.ч. для перевозки пожарных подразделений, а также помимо размещения пожарных кранов в местах общего пользования на жилых этажах выполняется устройство спринклерного пожаротушения. Конечно же разрабатываются специальные технические условия в части пожарной безопасности.

Для обеспечения эвакуации граждан предусмотрена лестничная клетка типа H-2 с дополнительным подпором воздуха.

   Пространство типового этажа отделяется от лестничной клетки зоной безопасности, с устройством конструкций в противопожарном исполнении, с возможностью эвакуации маломобильных групп населения.

Вырубать «морозовский лес» и строить здесь МКД – это самоубийство.

***

   Понятно, что большинство жителей города против строительства очередного «человейника». Редакция портала «Пушкино Сегодня» поддерживает их. Но жизнь продолжается, действующие законы и нормы позволяют строить МКД на участках с разрешенным для этого видом использования. Надеемся, что информация, предоставленная ГК “ПРОФИ-ИНВЕСТ”, позволит более объективно оценить планы застройщика, перспективы развития города и следить за реализацией проекта, в первую очередь в плане выполнения социального обременения и сохранения «морозовского леса».

Александр Ноздровский

Подписаться на еженедельную рассылку новостей нашего портала можно по ссылке.