Как прошёл конкурс по отбору УК в Пушкино

***

Ул. Чехова, в районе жилых домов № 1,5 (дом № 2 корпуса 2/1, 2/2, дом №3, подземный паркинг). Это огромный монструозный 25-этажный новый комплекс ЖК Центральный, которым сейчас временно управляет Профжилкомплекс, но провести ОСС они там не смогли, так как пока дом не заселен и там более 800 квартир, собрать кворум очень сложно.

Ул. Русакова, дом № 6. На сайте https://www.reformagkh.ru/ отсутствуют данные об управлении этим домом, есть только анкета в Фонде капремонта. Интернет говорит, что в здании находится Центральный пограничный архив ФСБ России.

М-он Кудринка, ул. Текстильщиков д. 16, 4-этажный дом, который был сдан в прошлом году и получил известность, так как был построен на городской земле, но туда переселили в основном жителей Тарасовки, а городу пришлось выкупать квартиры. Это было решение Н.Н. Юдина, чтобы не вылететь из областной программы расселения. Из которой в итоге на 2016 год мы все равно вылетели.

М-он Мамонтовка, ул. Солнечная, д. 1, 3. Два четырёхэтажных 48-ми квартирных дома. Оба дома 1993 года постройки. Ранее этими домами управлял ГБУ «Жилищник района Восточный». Видимо эти дома как-то относились к Акулово и у них был стандартный московский монополист. Сейчас же он решил отказаться от них.

М-он Мамонтовка, Молодежный пер., д.2. Пятиэтажный дом 1993 года постройки на 70 квартир. История с этим домом аналогичная предыдущему.

М-он Мамонтовка, ул. Лесная, д. 1,2,3. Три девятиэтажки на 62 квартиры каждая, 1993 год постройки. Дальше ситуация аналогичная

С.п. Тарасовское, п. Лесные Поляны, ул. Комбикормовый завод, д.15. Новый трёхэтажный дом на 12 квартир недалеко от платформы «Зелёный бор». Дом многострадальный и у него было в своё время много проблем с газоснабжением и поставкой ресурсов.

Построение процесса управления домами сильно зависит от качества менеджмента УК и особенностей законодательства, особенно в области тарифного регулирования. Достаточно непросто для небольших компаний качественно управлять не в убыток малоэтажными домами. Крупные игроки и монополисты, как ОД ЖКХ, могут решать эту проблему просто, складывая деньги в общий котёл и распределяя их между своим жилым фондом. Это неэффективная модель управления и не совсем честная. Ибо при ней получается, что жители новых многоэтажек субсидируют жителей малоэтажных домов и оплачивают им часть потребляемых ими услуг. Однако это реалии рынка управления МКД.

Поэтому дома на конкурсе можно разделить на две основные категории. 

Первые это привлекательные для управления дома, коммунальные тарифы там позволят и содержать дом в отличном состоянии, и управляющей компании не работать себе в убыток. К данной категории можно отнести многоэтажные новостройки: Тургенева-13, ЖК «Центральный» и ЖК «Светолюбово». Вторая категория это в основном старый, среднеэтажный жилой фонд, дома тут можно будет нормально эксплуатировать только при наличии эффективной модели управления и наличии свободных ресурсов, которые нужно будет вложить компании на этапе начала эксплуатации, так как многие дома передаются не в лучшем состоянии. Очевидно, что за первую категорию домов должна развернуться более высокая конкуренция, чем за вторую, так как барьеров для управления в плане экономики и менеджмента меньше.

Посмотрим теперь, кто заявлялся на какие лоты. Тургенева-13 рассматривать смысла нет, так как там жители провели ОСС и ГЖИ признал их решение правомочным.

Самым конкурентным лотом являлся ЖК Центральный и понятно почему. В конкурсе на него участвовало шесть УК: ОД ЖКХ, Стройплюс, Профжилкомплекс, Мастер-Класс, ГКП Альянс, Профсервис-С.

На лот в Тарасовке заявилась только УК Тарасовское ЖКХ, а на все остальные было два участника: ОД ЖКХ и Стройплюс.

С Тарасовской всё просто: победителем был признан единственный участник аукциона, он шёл отдельным извещением и аукционом. По остальным лотам нужно было внимательно изучать заявки и тут началось занимательное.

Так, с участия в конкурсе на все лоты пришлось снять ОД ЖКХ, так как они не представили копию платёжного поручения обеспечительного платежа для участия в конкурсе, которая является обязательным. Также вторым нарушением было то, что кредиторская задолженность за год была свыше 70% балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности. 

Дальше появились дополнительные трудности. Аукцион должен был завершиться в декабре, однако по предписанию ФАС был отменён из-за допущенных нарушений в ходе организации. Этим занимаются обычно подрядные организации, которые готовят документацию. Жалобы писали участники, например Профжилкомплекс.

В итоге, конкурс был приостановлен и в конце декабря информация о его проведении была размещена заново. Рассмотрение заявок началось сразу после праздников в январе. Не все первоначальные участники вновь подали заявки, например ОД ЖКХ не стала даже пробовать их подавать, после снятия в предыдущий раз. Профсервис-С тоже не подала заявки. В прошлый раз у них также были нарушения в виде недоплаты обеспечительного платежа и ошибок в конкурсной заявке.

Таким образом, на все лоты, кроме ЖК Центрального, был заявлен один участник — Стройплюс. Больше никто не захотел брать на себя не самый привлекательный жилой фонд. Но тут, конечно, удивительно, что никто не захотел побороться за ЖК «Светолюбово». Новые многоэтажки всё-таки, правда там сейчас идут попытки УК «Град» провести ОСС и закрепить себя, и вообще очень много проблем от застройщика, о которых сообщают жители. Например, касательно продажи помещений калясочных в подъездах, которые должны были быть частью общего имущества. Видимо никто не захотел участвовать в этом, кроме того территориальный фактор. Ведь для нормального управления нужно продумать логистику процесса управления, а в Заветах не всегда просто это сделать и базы многих УК далеко.


На ЖК Центральный осталось 4 участника: Стройплюс, Профжилкомплекс, ГКП Альянс, Мастер-Класс. Однако конкурс был отменён по жалобе Профжилкомплекса за нарушение конкурсных процедур, вскоре эта УК сдала протокол о том, что в 800-квартирном доме было проведено ОСС по выбору Профжилкомплекса в качестве управляющей компании. Самое интересное, что в таком большом доме, он прошёл в рекордные сроки за 2 недели, однако ГЖИ признала его правомочным и таким образом лот больше не будет разыгрываться.

Давайте посмотрим, что же за компании участвовали в конкурсе. 

Строй Плюс -эта компания взяла все лоты со старым фондом и ЖК Светолюбово и это очень странная компания. Согласно сайту "реформа ЖКХ" она не управляет сейчас ни одним домом, находится она в Москве на 16-й Парковой. В учредителях неизвестные лично мне какой-либо активностью в нашем районе люди. Вот тут можно посмотреть их бухгалтерские документы за 2015 год, а вот выписка из ЕГРЮЛ. Пока можно строить только версии и загадки, что это за кампания, возможно они хотят войти на наш пушкинский рынок и готовы это сделать, начав с не самого лакомого фонда, но вложив средства продемонстрируют результат и другие дома сами к ним пойдут или это компания с кем-то аффилирована и станет теперь своего рода сменщиком ОД ЖКХ. В любом случае за ее работой надо будет пристально следить. Профжилкомплекс —это известная в городе компания, точнее их даже две. Одна с дефисом, другая без. У них есть как старый, так и новый фонд по городу. В сумме у обоих компаний в управлении 16 домов в районе. Причем самые привлекательные дома типа Горького,12, Крылова, 1 и Тургенева, 24 все собраны в одной УК, остальные же в другой. Скорее всего это сделано, чтобы диверсифицировать риски банкротства компании и ни в коем случае не потерять из управления самые привлекательные дома. Отзывы про их работу различные, в основном они зависят от того удалось ли установить контакт совету дома с руководством или нет. Плюс есть проблемы с долгами Теплосети. В общем я бы назвал это улучшенной версией ОД ЖКХ, так как модель управления домами очень похожа. ЖК «Центральный» они управляют по-временному договору от застройщика, ранее они уже заполучили ЖК «Парус» рядом.

Третий участник - ГКП Альянс. Тут начинается совсем интересное, ибо данная компания имеет учредителя, аналогичного с Профжилкомплексом, а именно Галину Васильевну Чеснене. Домов в управлении не имеет. Скорее всего на конкурс заявлен специально для страховки Профжилкомплекса и своего рода как технический участник. 

Компания Мастер-Класс имеет в управлении два больших дома в Пушкино: ЖК «Жемчужина Пушкино» на 2-м Фабричном и Надсоновская, 24. Компания недавно сменила собственников и сейчас готовится развиваться, раньше в обслуживании дома на Фабричном были недовольства, однако судя по отзывам жителей за последнее время ситуация была исправлена.


Какой главный вывод можно сделать по результатам конкурса? 

 
Я считаю, что дело до него лучше не доводить, только в крайнем случае. Всегда лучше брать свою судьбу в свои руки, проводить общие собрания и самим выбирать УК, не надеясь на конкурсные процедуры. Когда собственники принимают решение сами, они берут и на себя ответственность, и вовлекаются в процесс содержания дома. Сейчас же серьёзную тревогу вызывает появление нового игрока, не имеющего опыта управления домами. Важно помнить, что и сейчас эти дома по-прежнему могут проводить общее собрание и менять УК. В идеале так и нужно делать, чтобы не стать заложником чужой воли. Ну а лучше всего переходить на описанную мной модель ТСЖ+УК.