Задолженность управляющих компаний перед ресурсниками постоянно растет, по данным Минстроя РФ это порядка 40% долгов в сфере ЖКХ. То есть граждане платят, а до ресурсников средства не доходят, из-за этого РСО не могут обеспечить качественные коммунальные услуги. Единственным решением этой проблемы законодатель считает переход на прямые договоры. 31 июля 2019 вступило в силу ПП РФ № 897, которое регулирует отношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Такого же мнения придерживается и отличный сервис “Домохозяин”.
Проблемы перехода
Наши специалисты выступали за реализацию этой модели еще с 2016 года, но тогда положения закона были иными. До лета этого года закон предусматривал право ресурсника перейти на прямые договоры, но не обязанность. И если жители и УК хотели перейти и работать напрямую, то ресурсник мог просто отказаться без какой-либо мотивации своего решения, не помогал даже суд. Тогда ресурсники шли «напрямую» неохотно, потому что пользовались своим доминирующим положением монополистов: нельзя выбрать поставщика, они могли не выполнять договоренностей, как было в Софрино-1, где переход на прямые договоры был обещан, но долго так и не был реализован. Из-за этого нужно было судиться, но это время и деньги жителей. Как приняли закон появилась обязанность по переходу на прямые договоры в случае решения собственников, принятом на общем собрании, однако РСО ищут предлоги как не переходить.
- Само нежелание переходить ресурсоснабжающих организаций (РСО) на прямые договоры, даже при наличии протоколов связано с тем, что у РСО не было технической возможности принять такое количество абонентов. РСО всячески откладывало переход, ссылаясь на отсутствие договоров с МособлЕИРЦ и т.д. РСО понимала, что ранее она просуживала миллионные долги с одной компанией, а при переходе на прямые договоры им придется просуживать большое количество должников. РСО также не понимали, как они вообще будет взаимодействовать с жителями, как будут заключать договоры, как будет собирать показания приборов учёта, - говорит юрист сервиса Сергей Молохин.
Были отговорки типа недоверия протоколу ОСС (общего собрания собственников жилья), хотя давать юридическую оценку - вне компетенции РСО. Создают любые препоны, чтобы на это не идти. Для отличного сервиса “Домохозяин” работа на прямых договорах - один из главных принципов, поэтому нашей задачей был полный переход на эту систему. К тому же, мы пришли к выводу о ее преимуществах, о которых мы вам сейчас расскажем. Но вначале о том? откуда берутся долги.
Откуда берутся долги?
Даже у хороших управляющих компаний сбор средств составляет 95-98%, стабильно от 2 до 5% можно отнести на недосбор, а по некоторым домам выходит и все 10% . В структуре платежа содержание и текущий ремонт занимают около 30%, а 70% - идет ресурсникам. Если провести простую калькуляцию и взять недоплату в 10%, то мы можем увидеть следующее: сбор за коммунальные услуги и ресурсы по дому 1 000 000 р., 300 000 р. идет управляющей компании за содержание и текущий ремонт дома, 700 000 р. ресурсникам. И тут если недосбор по дому составляет 10 %, то ресурсникам нужно получить все средства, а брать деньги управляющей компании можно только из 300 000 р. (270 000 р. при 10% недосборе) от строки содержание и текущий ремонт, то есть останется уже не 270 000 р., а 200 000 (70000 р. недосбор ресурсника по дому (10%), которые УК рано или поздно придётся заплатить). А значит свою работу УК выполнить хорошо не сможет, так как уже более трети средств на содержание дома будут недополучены. Это скажется на обслуживании лифтов, санитарной уборке и т.п. И в этой порочной практике у управляющих компаний может быть две стратегии. Не иметь долгов перед РСО и плохо выполнять свою работу, обманывать жителей и не давать им то, за то они заплатили. Либо хорошо работать, но копить долги. Но есть еще и третий выход - переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, и мы пошли по этому пути.
В процессе борьбы за право работать на прямых договорах несколько компаний пришли к банкротству, что вовсе не значит, что компания жулик, это значит что жители накопили долги (к примеру, 30 млн.) и компания накопила (20 млн.), но с должников собрать не всегда возможно, потому что срок давности три года, кого-то невозможно найти и т.д. , сложно выбить долг, так как и условия взыскания для УК постоянно ужесточаются. Нужно тратить деньги дополнительно на работу юристов и пошлины, а ресурснику достаточно одного иска. Неравная и нечестная борьба.
К тому же у ресурсников в тарифе заложен недосбор, около 2-3%, когда они утверждают тариф за единицу того, что продают - они имеют право его заложить, однако они на эту сумму не делают скидку УК. И учитывая то, что она недособрала с жителей, с нее требуют 100%. Поэтому честным управляющим компаниям выгодно работать с прямыми договорами. Прямые расчеты с поставщиками позволят вывести из оборота управляющих компаний значительный объем не принадлежащих им средств. Как следствие – с рынка уйдут УК, которые заинтересованы не в управлении домом, а в собственной наживе.
Преимущества прямых договоров
Переход на прямые договоры - это мерило честной управляющей компании, которая хочет именно обслуживать дом, а не быть бесплатным расчётным центром для ресурсников. Мы сервисная компания, которая хорошо выполняет свою работу, мы перешли на прямые договоры через споры, суд и конфликты с администрацией, ибо другого пути нет. Мы за то, чтобы разделять платежи. Одно из преимуществ - избавление от ЕПД (единого платежного документа). Мы считаем, что ЕПД - зло. Потому что если не поставляется какая то услуга (плохая вода), вы можете за нее не платить и выстоять в суде, но она стоит в ЕПД, вы не можете оплатить услуги из него отдельно. Вы платите целиком, а МоОблЕИРЦ расщепляет средства одинаково и у вас нет возможности отказаться, потом можно в суде требовать перерасчёт, но просто взять и не заплатить за услугу, которая не была оказана, нельзя.
Набережная 35/6 четыре года назад обслуживалась ОД ЖКХ. МосОблЕИРЦ начислил долг людям, включил его в ЕПД, собственник не хочет платить, услуга не оказывалась, прошел срок давности, а он не может из квитанции это вычеркнуть, а если заплатит, то деньги уйдут в дирекцию, где арестованы все счета и эти деньги никогда не пойдут на благо дома. Наши юристы занялись этим делом и выиграли суд, однако ушло время и силы. И те кто заплатил, уже не вернет своё.
У нас остаются договоры с ресурсниками на общедомовые нужды общего имущества и мы заставляем заключить ресурсников отдельные договоры на каждый дом, чтобы люди в кассе дома видели, сколько дом тратит на электричество, тепло и воду – чтобы все финансы были прозрачны, но ресурсники и здесь упираются - они могут заключить один договор на все, но как мы потом проверим, какую сумму в каком доме начислили? Они не хотят, наши юристы через суд принуждают.
В чем выгода простому жителю?
Вы можете быть уверены, что заплатите только за то, что получили, нет рабства ЕПД. Второе - деньги, которые уплачены за содержание и текущий ремонт, пойдут именно на содержание, а не на оплату долга соседа.
Временное неудобство разобраться в нескольких квитанциях – тем более можно передавать показания онлайн за один вечер. А в системе «Домохозяина», чтобы оплатить услуги УК, даже регистрироваться не надо, нужно только ввести адрес, номер лицевого счета, сумму и оплатить – занимает меньше одной минуты.
Есть выгода и ресурсникам. Когда «Щелковский водоканал» перешел на прямые договоры, они признали, что работы прибавилось в абонентском отделе и вместо одного договора с УО - отдельный с каждой квартирой, однако денег на свой расчетный счет стали получать больше. Потому что любая управляющая компания не на прямых договорах, собирая деньги, в первую очередь гасит долг перед «Мосэнергосбытом», у него есть преимущество – может выключить свет, остановить лифты. Потом оплачивают теплоснабжающей организации, потому что горячую воду ограничат, и только в последнюю очередь платят водоканалу, потому что по закону перекрыть воду не так просто. И когда водоканал выскочил из этого порочного круга, они стали получать больше денег.
Перспективы в будущем
У этой модели в будущем есть возможности, которые помогут изменить систему ЖКХ в лучшую сторону. Не будет долгов управляющих компаний, ресурсники резко не отключат воду или тепло, как в городе бывает с котельной “Росдормаш” каждое лето. Каждый будет заниматься своим недосбором: квартира недоплатила за электроэнергию - электрики будут ограничивать, за тепло – теплоснабжающая организация.
УК снимает с себя бремя ответственности и перестает быть прокладкой между ресурсниками и жителями, отключать будут не дом целиком, а точечно должника.
У ресурсников будет больше мотивации давать хорошую услугу, потому что не УК платит, а житель, который еще может подумать, переводить им эти деньги или нет, и в какой сумме.
Сейчас мы ждем более осознанного отношения ресурсников, чтобы они понимали, что УО - их помощники и партнеры, а не рабы, которые должны выполнять их требования, порой необоснованные с законной точки зрения. Мы прогнозируем, что сейчас будет сдвиг в лучшую сторону, потому что и «ЖЭУ Пушкино» переходит на прямые договоры, и если бы они были у ОД ЖКХ, то никакого бы банкротства не было.
Новые дома будут автоматически переходить на прямые договоры, тем домам, которые хотят более прозрачные договоры, нужно собирать ОСС - обращайтесь в “Домохозяин”, наши юристы подскажут, как действовать грамотно. Потому что у нас переход на прямые договоры затруднялся еще и тем фактором, что обязали управляющие компании предоставлять очень много данных на собственников, а у УК их банально не было, например, актуальные паспортные данные. Одной из проблем перехода стала ситуация с правильными формулировками в протоколах Общих собраний. РСО придираются к каждому слову и самим жителям без помощи юристов УК сложно перейти на прямые договоры.
Мы, как УК, заняли жёсткую позицию, можно сказать даже оборону. Мы не заключали договоры с РСО, писали отказы с ссылкой на прямые договоры. И только тогда, когда РСО не получали деньги от УК, они вынуждены были идти и начислять жителям, так как понимали, что в суде они нас принудить не смогут.
Все компании, которые хотят работать честно - за прямые договоры, а ресурсники не хотят работать, потому что, как правило, монополисты со сложной структурой и конкретный менеджмент, который управляет на местах, не хочет лишнюю работу проводить, тем более, что это на его зарплату не влияет.
Поэтому имея богатый опыт, мы хотим публично призвать ресурсоснабжающие организации, расчётные центры и управляющие компании сесть за стол переговоров. Чтобы выработать алгоритм перехода на прямые договоры и проинформировать жителей. Это станет своеобразным мерилом ответственности, если РСО не пойдут навстречу, то это покажет их не лучшую сторону.
Отличный сервис “Домохозяин”
Комментарии 1