ТСЖ+УК=?

15 дек
21:43 2016
Чуть больше месяца назад я написал статью о положении дел в крупнейшей управляющей компании Пушкинского района — ОД ЖКХ. Если кратко: всё плохо и света в конце тоннеля не видно. В комментариях мне задавали много вопросов, а что же делать? Какие УК хорошие, к каким организациям уходить. Тема очень волнует многих людей. Даже на работе ко мне подходили и спрашивали, что же делать с их домами.



Сегодня я опишу один из возможных механизмов, как активные собственники могут добиться хорошего обслуживания их дома, а не проводить время в написании многочисленных жалоб в ГЖИ и иные инстанции.

Важным составляющем для реализации этого плана является наличие активного ядра собственников, ибо в текущих условиях, если такого ядра нет, то рассчитывать на то, что ваш дом будут нормально обслуживать, не приходится. Универсального рецепта, который помог бы всем домам, не существует. Даже ни одно изменение в Жилищный кодекс не сможет решить эту проблему.

Итак, помимо Управляющих компаний в сфере ЖКХ нашего района присутствуют такие институты, как Советы домов и ТСЖ. За недостаток первых наш район регулярно попадает в красные зоны и много где советы есть лишь номинально на бумаге. В целом, даже на бумаге, они есть пока не более чем в 15-20% домов. Там, где Советы домов активные, они становятся защитниками интересов своих жителей, пытаются выстроить диалог с управляющей компанией. Если компания вменяемая, то она хватается и старается всячески поддерживать Советы домов, так как именно они на добровольных началах помогают обслуживать их дома, служат каналом коммуникации с жителями. Однако, сегодня в реалиях Жилищного кодекса у них очень мало полномочий, они не могут самостоятельно принимать никаких решений, и почти для всего им нужно общее собрание собственников, которое если его проводить в очно-заочной форме (а по другому не получится) может растянуться на 2-3 месяца.



Так что в случае, если Управляющая компания нерадивая, Совету дома будет очень непросто выстраивать с ней работу и добиваться от неё чего-либо. Совет дома может даже не привлекаться к подписанию актов по работам, установке площадок и т.п. По сути их полномочия сужаются до вопросов общественного контроля за работой УК и данный статус не даёт дополнительных законодательных рычагов, а всё зависит от неформального статуса Совета и его пробивных способностей. Получается, что конечно Совет дома лучше чем его отсутствие, но институт этот далек от идеала.

Кроме того в нашем городе есть ТСЖ, они разные, как успешные так и нет. Например ТСЖ «Новый витязь» на Тургенева, 5 в своё время при постройке дома получили в долевую собственность нежилые помещения и теперь, сдавая их в аренду, обеспечивают жильцам охрану, видеонаблюдение и прочие дополнительные услуги. Или ТСЖ Крылова, 1 и его председатель Валерий Яковлевич Панько, которого все знают, как первейшего борца за интересы своего дома. В целом же к ТСЖ есть высокий уровень недоверия у людей. Иногда он не безоснователен и действительно имеют место факты неэффективного расходования средств и не очень продуманной системы управления домом.

В целом очень тяжело ТСЖ соревноваться с УК в плане управления, так как требуется и профессионализм, и материальная база для обслуживания дома. На одних подрядах держаться очень непросто. Но если это ТСЖ объединяет собственников нескольких корпусов, то это возможно. Особенно, если среди жильцов оказываются профессионалы в сфере ЖКХ. Что же делать если таких профессионалов нет? Довольствоваться Советом дома и не думать о ТСЖ? Вовсе необязательно.



Модель, реализованная в сфере управления домом Крылова, 1, может подойти для таких случаев. Создаётся ТСЖ, которое для обслуживания дома нанимает Управляющую компанию. Что это даёт и не придётся ли платить больше? Нет, ТСЖ вовсе не означает, что у председателя и членов правления будет какое-то вознаграждение и его вполне может и не быть, особенно когда они нанимают УК. Что же даёт такая непростая схема?

Во-первых, она служит очень хорошим основанием для работы Управляющей компании, ибо избранное жителями правление ТСЖ может без проведения общего собрания отказаться от услуг данной управляющей компании и нанять другую для этого. Это будет занимать всего месяц. Таким образом, это отличный стимул обслуживать дома хорошо. При этом, решение о включении в тариф дополнительных услуг правление принять не может и сумма платежей для жителей будет оставаться прежней.

Во-вторых, в эпоху работы Добродела и активизации работы Госжилинспекции, такая схема позволит более конструктивно работать с жалобами. Сегодня везде рекламируется Добродел и людям внушают, чтобы они жаловались на всё, что их не устраивает. В сфере управления многоквартирным домом это приводит к тому, что по результатам таких жалоб ГЖИ накладывает взыскания на УК. Казалось бы отличный стимул для них работать, но на деле штрафы эти оплачиваются за счёт средств, собранных с жителей по статье —содержание и текущий ремонт. То есть сами писавшие жалобы, в какой-то доле будут их оплачивать. ГЖИ довольна, у неё свои формальные показатели эффективности работы в порядке. Предложенная схема, когда ТСЖ нанимает УК, выводит их из под гнёта штрафов ГЖИ, которые приводят к тому, что на содержание дома остаётся меньше средств.

Как же тогда защищать интересы собственников и кто это будет делать, как не ГЖИ? Всё просто -это как раз правление ТСЖ, которое сами эти жители выбрали и которое состоит из активных соседей, которые готовы тратить на это своё свободное время. Они работают и общаются с УК, у них есть печать и их решения оформляются должным образом. Если же УК не идёт вообще на конструктивный диалог, то её можно сменить с минимальными издержками и лишить её тех денег, что вы ей платите. Такая схема решает важнейшую проблему монополизма в данной сфере.

 Например в розничной торговле мы имеем возможность выбирать из множества сотен видов различного рода продуктов, по цене, качеству и т.п. Отказываться от потребления того или иного продукта, если он нам не нравится. Управление домом это не выбор молока конечно, но с точки зрения потребительского выбора логика тут должна быть похожей и возможность выбора должна стать краеугольным камнем в этой схеме.

Какие минусы у подобной схемы? Возможно только один — для её реализации нужны активные жители. Без них процесс никуда не сдвинется. Предвижу много возражений, что таких мало и всем всё равно, но думаю что это не так. Есть те же Советы домов, которые уже создаются в ряде домов. Это небольшой шажок вперёд. Плюсы же очевидны, по сути мы получаем Совет дома с реальными рычагами воздействия на УК.

Что же скажут о подобной схеме УК? Нерадивые УК, которые привыкли воевать с собственниками и не выстраивать с ними диалог, скорее всего будут очень недовольны и будут ворчать на её счет. Будут говорить, что ни за что не будут работать с ТСЖ и т.п. Как хорошо, что не все они такие, а есть компании, которые понимают всю важность диалога и готовы честно конкурировать за дома, получая их в управление от ТСЖ, уверенные в том, что качество их работ не заставит ТСЖ сменить их.



Вот в таком тоне некоторые УК ведут диалог, конструктивным его назвать никак нельзя. А боятся они именно того, что жители смогут отказаться от их услуг, что будет не удивительно. Компании с таким подходом должны уходить с рынка, а описанный мной механизм как раз и позволяет это реализовать.

Со своей стороны я готов оказать всем заинтересованным активистам помощь в реализации подобной схемы. Помощь в ведении переговоров с УК и всех связанных моментах. Помогать активным жителям — всегда вдвойне приятно.

Андрей Шальнев
Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER
Поделиться новостью:
Подписаться на новости через: Facebook Вконтакте Почта Яндекс Дзен

Читайте также
Комментарии

Комментарии 25

Написать
Paradigma
Напишите, пожалуйста, с какой УК работает Крылова 1? Еще слышала про ТСЖ в доме 10 в мкр Дзержинец, тоже хвалят.
Есть большой вопрос именно со старыми домами: УК все-таки работают за прибыль, новостройки выгоднее, в них работы меньше. А как выплывают ну хотя бы девятиэтажки?
Ответить
Paradigma
Это я к тому, что не каждая УК согласится работать в пяти-, девятиэтажке.
Ответить
Василий
Не стоит только забывать что новостройки компания принимает в соответствии с проектом и должна содержать их именно в таком виде, каком приняла включая все оборудование, отделку подъездов и т.д. пока конечно ТСЖ там что нибудь на свое усмотрение не изменят, а старые дома уже многие запущенны и ремонтировались не пойми кем и о проектах там часто говорить уже не приходиться и основной сбор денег идет не на поддержание а на восстановление и замену старых коммуникаций, порой уже запущенных другими компаниями. Посмотрите перечень обязательств по содержанию и текущему ремонту жилого фонда — там все прописано, включая то, какие работы должны проводиться в каком квартале !
Ответить
igor8443
УК Профжилкомлекс.
Живу в этом доме)

Не зависимо от того какая УК, или ТСЖ+УК.
УК надо пинать. Не понимают показать письмецо в выше стоящие истанкции, тогда они будут работать)
Пинать и пинать.
К сожалению дом запущен был. Так много лет в доме ничего не делалось и когда была ОД ЖКХ, и когда пришла Профжилкомплекс.
Собственникам надо быть активней, а не только трепаться что все плохо, ни чего не делают и прочее
Ответить
alex alex
Удалил комментарии, нарушающие правила нашего портала, где шло выяснение отношений, переходящие в оскорбления участников диалога.
Ответить
val88659
андрей,да какая разница,суть одна: "платите,а дальше не ваше дело"...это плитичесая воля Путина...а где денег взять ещё???
Ответить
Денис
Андрей, в Вашем доме ТСЖ или УК? Если УК , то какая?
Ответить
Андрей
Пока ОД ЖКХ, сейчас работаем над сменой, но у меня пятиэтажка, по домам с лифтом проще
Ответить
Денис
Андрей, если у Вас 5-ти этажка, тогда если перевести в цифры получается
На этаже 4 квартиры умножаем на 5 этажей, получаем 20 квартир в подъезде. Если 5 подъездов в доме, то получаем 100 квартир в доме. Допустим средняя площадь квартиры 50 кв.м. итого дом 5 000 кв.м. жилой площади.
На содержание дома идут из тарифа на «Содержание и текущий ремонт» , который составляет примерно 35руб с кв.м.
Таким образом, при 100% оплате всеми жильцами УК будет собирать с Вашего дома 175 000 руб в месяц.
Какая УК ради таких денег захочет получить дом в не самом лучшем состоянии?
Ответить
Андрей
Вот вы правильно ставите вопрос. С пятиэтажками проблема серьёзней и она именно такая, я как раз об этом говорю, что желающих меньше и это сложнее. в Реальности квартир меньше чем 20 на подъезд.
Но не всё сразу и не всё просто, по многоэтажкам с лифтом желающих УК больше и они точно есть.
Ответить
Следопыт Следопыт
Андрей +73 Вчера в 13:53
...
Предложенный мной механизм он не про конкретные компании, а именно цене тем что тут можно минимизировать риск изменения работы компаний.

Я уже не обращаю внимание на отсутствие знаков препинания, но как ЭТО понять, он на русском пишет?
Ответить
val88659
статья не о чём,трёп один ради трёпа,а по сути..."надо ...совет дома...но он никаких прав и полномочий не имеет и любая УК пошлёт его...конкретно по ОД ЖКХ: это афилированная "контора АПР и ничего с ней никто не сделает как и с МОСОБЛЕИРЦ-детище губернатора...нужен Закон,да" кто ж его дасть"...
Ответить
Василий
СТАТЬЯ 152. ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Ответить
Василий
Сотрудникам полиции поступила информация о задолженности ресурсоснабжающим организациям одним из товариществ собственников жилья Мурманска.
По результатам проверки, было возбуждено уголовное дело.
В ходе следствия установлено, что житель Мурманска, являясь председателем товарищества собственников жилья в Первомайском округе, присвоил перечисленные в счет оплаты коммунальных услуг 3 миллиона 741 тысяч рублей.
Для того, чтобы скрыть преступление, бывший председатель ТСЖ представил подложные документы о проведении ремонтных работ кровель нескольких жилых домов, а также проведения ремонта асфальта во дворов. На самом деле работы не были проведены.
Кроме того, органами предварительного следствия доказано, что бывший председатель ТСЖ совершил преступление по статье «Самоуправство» на общую сумму 755 тысяч рублей.
Приговором суда обвиняемый признан виновным в совершении присвоения и самоуправства.
Ему назначено наказание в виде лишения свободы на срок 3 года в колонии общего режима. Кроме того, он должны выплатить штраф в размере 300 тысяч рублей, сообщает пресс-служба УМВД России по Мурманской области. ( Эээхх — нам бы такую полицию, глядишь давно бы и порядок везде был )
Ответить
VVad
Мечтать не вредно, вредно не мечтать.
Проведя обследование домов ОД ЖКХ выявили несоответствие с поданными документами о подготовке к отопительному сезону, реакции АПР и надзорников ноль поскольку сами заинтересованы и повязаны.
Ответить
Albina
В комментариях мне задавали много вопросов, а что же делать? Какие УК хорошие, к каким организациям уходить.
Вы не ответили на этот вопрос. Остальное, вообщем-то, давно всем известная информация.
Ответить
Василий
Мне нравилась работа У.К. ЮИТ. Очень удобно, офис был прямо во дворе, можно было по любым вопросом обращаться и ключи от домофона заказать, и о каких то проблемах сообщить и комунальные услуги оплатить там же. Все своевременно обслуживалось, содержалось в надлежащем порядке и даже видеонаблюдение в подъезде исправно работало и ни каких денег за его обслуживание не брали !!!
Ответить
VVad
Ответить
Василий
У ЮИТ есть, а у РСУ 7 нет.
Ответить
Василий Стрельников
Ответить
Андрей Шальнев
Ответить
Василий
Во первых я живу этих домах, во вторых больше чем уверен что проблемы с лифтами ( и их постоянные поломки ) лишь причина отмывания денег и результат некачественного обслуживания, да и к тому же такие лифты стоят во многих новостройках на окраине Москвы. В третьих никаких ужасов то и не было и все работы проводились гораздо лучше чем сейчас ( к тому же не забывайте что я 6 лет проработал в службе безопасности казино именно в отделе видеонаблюдения и прекрасно знаю что обслуживание по сути особо то ни каких затрат и не несет, если провода ни кто не повредит, оно пишет и пишет если раз в год что и случится то все это при желании можно починить не вкладывая каких то значительных средств ( да и хотелось бы напомнить что этот дом имеет открытые балконы и уже два человека выпадали только из моего подъезда и при отсутствии камер вопросы могут возникать не только в случае ограбления или если кого нибудь опять изобьют возле подъезда как это уже бывало, камеры это наша безопасность заложенная в проэкт дома ) и даже сейчас кого не спроси, все говорят что были за компанию ЮИТ. Хотя тариф был действительно чуточку выше. В четвертых ни кто от нее не отказывался — а вот как раз таки некоторые из местных жителей под руководством администрации организовали эту УК революцию произошедшую по сути как раз по описанному вами плану и сменив в итоге хорошую УК на свою которая несмотря на навешанную на уши лапшу просто напросто заняв свое место стали собирать деньги и ничего не делать. Да и в Ук Юит у нас тоже работали в том числе и местные жители !!! Ну и конечно же еще раз прийдется напомнить про гараж и попытку присвоить и распродать придомовую территорию возле круиза !
Ответить
Василий
Но и врать я тоже не стану — конечно что рсу-7 вообще ничего не делают я слегка преувеличил — в принципе лампочки они неплохо меняют, полы моют ( чистоту поддерживают ) вроде бы подъезд осматривают хотя и многого из того что хотелось бы не замечают. Снег чистят. Да и по поводу камер я давно не интересовался , надеюсь что все же они уже работают, хотя бы на входе — хотя не стоит забывать что раньше камеры стояли еще и в лифте !!! И все же учитывая что в каждом подъезде по 100 квартир и суммы на содержание собираются не маленькие хотелось бы видеть более добросовестное исполнение своих обязанностей ( и само качество выполняемых работ) в том числе и своевременную, подробную отчетность на сайте ! И конечно же не стоит забывать что дома о которых идет речь новые и УК обязана их содержать в таком виде в каком она их приняла !!!
Ответить
Андрей
это будет следующий материал. Но принципиальная схема важнее конкретной УК, ибо в УК может что-то поменяться и нужны гарантии того, что обслуживание не пострадает. Вот это и есть гарантия
Ответить
Василий
Эта схема всем прекрасно известна и она может служить как во благо так и во вред — а чтобы действительно проблема сдвинулась с места нужно просто Халилова заменить на кого — то способного наладить работу управления !!!
Ответить
Написать
Последние комментарии
Миха Мигачев
Почему не накажут погромщиков ...
sukamin88 suka
The forum you share is wonderful and meaningful, I hope it ...
Екатерина Машкова
Абсолютно с Вами согласна. ...
сергей
Статья хорошая.Спасибо за ...
invalid
Теперь каждый ремонт клочка ...
Миха Мигачев
Странно ...почему Мытищи не ...
Миха Мигачев
Спасибо! Но почему нет статьи в ...
VVad
Застройщик обещал пристройку к ...
Johnnie Walker
Это не придомовая территория, а ...
Миха Мигачев
В Москве плотность населения на ...




Ритуальные услуги в Пушкино

Наши партнеры: